Vuokrasopimus ja sopimusrikkomukset

Oikein laadittu vuokrasopimus on vuokrauksessa pyhä asiakirja, mallina vuokrasopimuksen laatimisessa kannattaa olla asiantuntijan laatima vuokrasopimuspohja. Hyvin laadittu sopimus ennaltaehkäisee ongelmatilanteita ja toisaalta viitoittaa oikeat ratkaisut, jos sopimuksen voimassa ollessa muodostuu sopimusrikkomuksia. Sopimusrikkomuksesta on mahdollista säätää sopimussakko, rikkomuksen kohteena olevan osapuolen eduksi.

Oikeastaan ilman oikeanlaista vuokrasopimusta, sopimusrikkomusta voi olla jopa mahdoton tunnistaa. Vuokranantaja ja asunnonhakija voivat esimerkiksi näytöllä keskustella, että osapuolet sitoutuvat vuokrasopimukseen vähintään vuodeksi ja ensimmäinen mahdollinen irtisanomisaika asetetaan yhdentoista tai kahdentoista kuukauden päähän sopimuksen alkamisesta. Vaikka suullinen sopimus onkin teoriassa pätevä, voi käytännössä vain vuokrasopimukseen kirjattuun pykälään vedota, mikäli suullisella sopimuksella ei ole todistajia.

Yleisimpiä sopimusrikkomuksia

Vuokrasuhteen päättäminen ennenaikaisesti onkin yleisin kaikista vuokrasuhteen sopimusrikkomuksista ja käsittelemme sopimuksen päättämistä erikseen tulevissa kappaleissa. Harvinaisempia, mutta hyvin tyypillisiä rikkeitä voivat olla asunnossa kirjoilla olevien vuokralaisten ilmoittaminen ja määrä. Vuokranantajalla on oikeus aina tietää, kuka hänen omistamassaan asunnossa milloinkin asuu.

Hyvässä vuokrasopimuksessa on kirjaus vuokrasuhteen osapuolten lisäksi muista asukkaista, esimerkiksi lapsista tai muista vuokralaisen elätettävistä. Asunto-osakkeen omistaja voi edellyttää, että muutoksista ilmoitetaan kirjallisena, sillä hänen onkin tärkeä tietää vähintään asukkaiden todellinen lukumäärä. Asunnon omistaja maksaa vesimaksun vastikkeenomaisena maksuna suoraan taloyhtiölle ja mikäli vuokralainen ei ilmoita uusista asukkaista, vuokranantaja voi saada ikäviä yllätyksiä jos talo perii häneltä useamman henkilön vesimaksun kuin tämä on itse saanut.

Toinen yleinen vuokrasopimuksen määräys on mahdollinen linjaus lemmikeistä. Vuokranantajalla voi olla monta pätevää syytä haluta vuokralaiseksi sellainen asukas, jolla ei ole lemmikkiä. Esimerkiksi jos vuokranantaja on itse allerginen ja haluaisi tulevaisuudessa asua itsekin asunnossa, tai jos asunto on vastikään remontoitu. Tottakai vuokrasopimuksessa voidaan myös edellyttää, että lemmikin mahdollisesti aiheuttamat tuhot ovat yksin vuokralaisen vastuulla eikä niitä lueta ns. normaaliin kulumaan

Mikäli vuokranantaja on vuokrasopimuksessa erikseen kieltänyt lemmikit ja vuokralainen haluaisi sellaisen ottaa, aiheesta voi neuvotella uudestaan, mutta muutokset on suositeltava tehdä kirjallisena epäselvien tilanteiden välttämiseksi. Harvinaisempia, mutta vähintään yhtä tärkeitä vuokrasopimuksen sopimusrikkomuksia voivat olla vääränlaisen kotivakuutuksen ottaminen, laajan kotivakuutuksen ottamista edellyttävän pykälän laiminlyönti, tupakointi asunnossa ja/tai parvekkeella, ilmastointikanavien reikien tukkiminen, reikien poraaminen esim. juuri maalattuun seinään tai ihan yksinkertaisesti vuokran tai muiden velvoitteiden maksamatta jättäminen.

Vuokrasopimuksen mukanaan tuomat velvollisuudet

Havaitessaan vuokrasopimuksessa sovitusta poikkeavaa käytöstä, vuokranantajan on tärkeä huomauttaa vuokralaista sopimuksen ehdoista. Tekemistään huomautuksista on hyvä pitää kirjaa ja tehdä ne joko kirjallisesti tai todistajan läsnäollessa. Vuokralaisella on vuokrasopimuksessa vahva suoja ja mikäli vuokranantaja haluaisi purkaa sopimuksen, rikkomusten tulee olla riittävän vakavia tai pienissä tapauksissa, vuokralaiselle on pitänyt antaa mahdollisuus korjata toimintansa ja mahdollisesti korvata aiheuttamansa vahinko. Tällainen esimerkki voisi olla edellä mainittu tilanne, jossa todellisia vesimaksuja per henkilö on kertynyt enemmän kuin vuokranantaja on vuokrasopimuksen perusteella kerännyt.

Myös vuokranantaja voi tietysti syyllistyä sopimusrikkomukseen. Vuokrasuhteen voimassa ollessa vuokra-asunto on vuokralaisen koti, ja näin kotirauhan piirissä. Suomen laki lähtee siitä, että kotirauhan suoja on merkittävämpi oikeus kuin vuokranantajan oikeus omaisuuteensa. Mikäli vuokranantaja haluaa sopimuksen voimassa ollessa vierailla asunnossa, hänellä kyllä on siihen täysi oikeus, mutta asiasta pitää ensisijaisesti pyrkiä sopimaan vuokralaisen kanssa kohtuullisella varoajalla – ja vuokralaisen on järjestettävä hänelle tämä mahdollisuus myös kohtuullisessa ajassa. Toissijaisesti vierailusta voi ilmoittaa vuokralaiselle kirjallisesti, mikäli on syytä olettaa, että vuokralainen esimerkiksi välttelee vuokranantajaa.

Monet vuokrasopimuksissa sovitut velvoitteet ja kiellot, kuten esimerkiksi lemmikki- ja tupakointikielto, koskevat luonnollisesti vuokralaista eli kulloistakin asukasta, mutta esimerkiksi tilanne, jossa asunto on vuokrattu määräajaksi ja vuokranantaja tarvitseekin sitä omaan käyttöönsä, aiheuttaa kiperän pulman. Oikeuskäytäntö lähtee siitä, että painavalla perusteella kumpi tahansa vuokrasopimuksen osapuolista, voi irtisanoa määräaikaisen sopimuksen kesken sopimuskauden. Tällaisissa tilanteissa voidaan sopimuksen perusteella määrätä maksettavaksi sopimussakko.

Sopimussakon suuruuden määrittää ensisijaisesti vuokrasopimus

Vuokramarkkinoilla todella yleinen sopimussakko on kahden kuukauden vuokraa vastaava summa. Mikäli sopimussakon saajana on vuokranantaja, voidaan ajatella, että se turvaa vuokralaisten väliin jääviä tyhjiä kuukausia vastaan ja/tai kompensoi uuden vuokralaisen etsimisestä aiheutuneita kustannuksia. Kun vuokranantaja suorittaa sakon vuokralaiselle, tällä kompensoidaan yleisesti muutosta aiheutuvia kustannuksia tai muuta haittaa.

Toisinaan käräjäoikeuksissa ympäri Suomen on myös käsitelty vaatimusta, jossa määräaikaisen vuokrasopimuksen liian aikaisesta irtisanomisesta vaaditaan kaikkien jäljellä olevien kuukausien vuokraa vastaavan summan maksamista könttänä tai kuukausittain. Oikeuskäytäntö kuitenkin lähtee siitä ettei se olisi osapuolten kannalta kohtuullinen ja tämä kannattaakin pitää mielessä, pitkiä vuokrasopimuksia laadittaessa. Tilanteita, joissa esimerkiksi vuokralainen voi olla oikeutettu aikaisempaan irtisanomiseen ovat mm. muutto, perhetilanteen muutos tai työpaikan vaihtuminen.

Yleensä kiinteistövälittäjien ja suurten vuokra-asunto toimijoiden vuokrasopimuksissa edellä mainittu kahden kuukauden vuokraa vastaavaa sopimussakko kirjataan lähtökohtaisesti vuokrasopimukseen. Ennalta sovittu sakkosumma ja selkeästi yksilöidyt velvoitteet auttavat osapuolia välttämään riitatilanteita ja säästävät osapuolilta aikaa sekä rahaa, kun riitaa ei tarvitse viedä käräjäoikeuteen asti.

Samankaltaisia artikkeleita